是谁在和我们抢房？写代码分析了一下2021年大西雅图地区的买家族裔分布

曾经作为2021年抢房大军当中的一员，经历了连续几几周下的offer全被bid下去，也经历过一个房子被40多个offer抢的局面。我非常好奇，到底是哪些人在和我们一起抢房。也许大部分是国人？他们和我们一样亲眼目睹了这十多年国内房价的飞升，趁早买房的观念深入人心。也许大部分是印度人？他们在微软亚麻等大厂势力庞大，人数众多。也许大部分是老美？毕竟这里是他们土生土长的地方。地里面也有很多人讨论到底都是谁在抢房子，不过好像没有看到比较有说服力的数据，所以这让我想自己上手研究一下。


我估计在MLS系统里面就能看到对于买家的各种统计信息了。不过我不是Agent，看不到这些信息，同时我也想自己写写代码爬爬这些数据玩。

思路：

• King County的房屋交易信息是公开的，一旦交易完成被录入County的系统，就能够查询到买家卖家姓名，地址，交易时间，售价，地税信息等等。
• 既然我能够查询到买家的姓名，我就可以大致通过买家的姓名判断买家的族裔。
• 通过代码对数据进行处理，可以得到一个区域的买家族裔分布
  

原始数据：

• King County的Parcel信息
  

数据整理：

• 我选取了交易记录时间在01/01/2021到05/14/2021之间的房产
• 选取的房产类型是Residential Building，理论上说就是SFH，有独立的地址
• 我估计County里面的信息都是手动录入的, 所以好多房子的地址不规范，比如没有Zip Code。为了补全这些地址，我用到了Google Geocoding API来把不规范的地址补全。
• 买家的姓名：由于很多房产的买家不止一个人（比如夫妻合买），我会选取第一个名字作为Primary Buyer，这样会更方便分类
  

分析姓名的起源或者族裔的Classifier:

• NamSor (https://www.namsor.com/)，免费版每个月只能classify 500个名字，收费版太贵了，pass
• NamePrism (https://www.name-prism.com/api), 需要提交申请使用，限制每分钟60个api call，太慢了，pass
• Ethnicolr (https://github.com/appeler/ethnicolr)，免费并且是在本地运行，没有API calling rate的限制，最终选择了这个
  

分类：
买家主要是根据Ethnicolr得出的姓名族裔来进行分类的，不过除了族裔，我还加了"LLC"和"Trust"两个分类，因为我发现在数据当中要一定比例的买家不是个人，而是以公司或者是信托的名义买的。
下面是我对各个分类的简单概述：

• Asian,GreaterEastAsian,EastAsian: 主要包括中国还有韩国的姓名。日本姓名不在此类因为有单独一个分类。查了一下越南姓名也不在此类，而是被归到了欧洲的名字。估计模型里面没有越南名字。所以这个分类个基本代表国人或者华裔买家了
• Asian,GreaterEastAsian,Japanese: 日本姓名
• Asian,IndianSubContinent: 印度裔姓名
• GreaterAfrican,Africans: 非洲裔姓名，应该很大比例是黑人
• GreaterAfrican,Muslim：穆斯林姓名，应该大部分源于北非，阿拉伯地区
• GreaterEuropean,British, GreaterEuropean,WestEuropean,French, GreaterEuropean,WestEuropean,Germanic, GreaterEuropean,WestEuropean,Italian, GreaterEuropean,WestEuropean,Nordic, GreaterEuropean,EastEuropean: 这几个分类分别对应英国裔，法国裔，德国裔，意大利裔，北欧裔以及东欧裔，应该属于传统意义上的美国白人
• GreaterEuropean,Jewish: 犹太裔，应该也属于传统意义上的美国白人？？
• GreaterEuropean,WestEuropean,Hispanic: 拉丁裔。应该比较能代表墨西哥移民
• LLC: 以公司名义的买家
• Trust:  以信托名义的买家
  

King County 统计：
下面是整个King County以及每个Zip code下面的买家族裔分布。为了数据更有代表性，我把卖出房屋低于10套的Zip Code过滤掉了。
链接：https://docs.google.com/spreadsh ... &format=interactive

从这幅图当中我们不难看出GreaterEuropean,British几乎在每一个区域（除了少数几个zip code）都占着主导地位，如果加上其他的欧裔，我们可以看出白人是King County买房的绝对主力。

我们可以细看在整个King County范围，东亚裔的买家的比例大概是13.6%，印度裔买家的比例大概是7.5%，英裔的的买家比例大概是43.2%，如果算上除开Hispanic的欧裔的话比例占到了将近60.7%。这个和King Couty Demographics给出的人口族裔分布非常接近，大致看出在整个King County范围，没有出现某个族裔特别突出的抢房情况。

而在东区的范围，东亚裔买家的比例大概是22.8%，印度裔买家的比例大概是12.9%，英裔的比例31.2%，整个欧裔除开Hispanic大概45.1%。可以看出东区中印的买家明显增大很多，但是白人还是买家当中的绝对主力。

各族裔的区域占比排名：
我整理了一下各个族裔在每个区域的买家比例排名如下图，

可以看出东亚裔买家买的最多的还是Bellevue地区，其中98006的占比高达42.5%，可以说是这个区域的绝对主力买家了。此外东亚裔买家在Issaquah的98029区域比例也极高，超过了三分之一。而印度买家在今年霸占了Sammamish的榜首，在Redmond 98052的比例也很高。白人买家因为在整个king county都很活跃，没有什么特别好说的。其中他们比例最高的地区都比较偏远，估计因为没有其他族裔的人会来，比如Mount Rainier北边那一片森林里面。


西雅图东区1M以下房屋：
因为我们当时看房以及下offer的主要区域在西雅图东区，我们也知道有很多小伙伴也在东区看房，所以我们对东区也稍微详细的研究了一下。

首先是在东区范围内价格在1M以下的sell。链接：https://docs.google.com/spreadsh ... &format=interactive

这个价位的买家族裔在King Couty或者东区的分布和所有成交的分布基本上没差，毕竟大区域的房价中位数还是低于1M的。
不过有意思的是具体的zip code的分布，首先这个价格在东区的好区买房基本只能当做买地，所以在一些区域比如98040，98033，98004，LLC的占比达到了30%以上，这些估计很多是开发商买的准备推倒重建。而这个价位段东亚裔占比最高的区域变成了Issaquah 98029，达到了44.4%。而印度裔占比最高的变成了Sammamish 98075, 达到了35%。另外Redmond 98052东亚裔和印度裔的比例加起来高达67.2%，直接把白人比例挤到了20%以下，可以说是1M以下中印互抢主战场。

西雅图东区1M-1.5M房屋：
链接： https://docs.google.com/spreadsh ... &format=interactive

98006直接东亚裔比例超过60%。98006和98029两个区域把白人的比例都挤到了20%以下。而Sammamish印度裔买家的的比例占到了约40%，成为绝对的主力。

西雅图东区1.5M-2M房屋：
链接：https://docs.google.com/spreadsh ... &format=interactive

似乎华人在98052开始占了主导地位了，总体而言此时各个区域似乎都形成了华人，印度人，白人三分天下的局面。

西雅图东区2M-3M房屋：
链接：https://docs.google.com/spreadsh ... &format=interactive

在2M到3M这个区间，似乎印度裔买家开始疲软了，华人买家还撑着，白人买家开始重新占据主导


西雅图东区3M+房屋：
链接：https://docs.google.com/spreadsh ... &format=interactive

在3M+的Sell中, 华人似乎在Bellevue地区还比较坚挺，其他区域基本都是白人占了主导


总结：
首先，这个分析是基于Classifier对买家姓名的族裔进行分类，并不是一手的信息，并不能做到100%的准确，但是我认为已经足够具有代表性了。


其次，通过对数据的分析，在西雅图地区2021年年初开始的房价暴涨抢房大潮当中，在大的King County区域上甚至是整个东区范围来说并不是只有国人或者印度人在抢房，白人才是抢房的主力。而细化到具体的Zip Code，可以看出国人和印度人对区域有一定的偏好，确实会出现某几个族裔主导的情况，比如国人主导的98006。不过即使如此，美国本土人的比例依旧不低。


欢迎大家评论加米。

我司招ds要不要来面一下

感谢楼主为华裔平反

我们公司广告组也在招人，有没有兴趣来面一下？

给楼主手动点个赞！真正的学以致用。有个小问题：怎么直接pull出来今年king county所有的交易的？

太有意思了！手动点赞加大米！！

好厉害！我一直也想做个类似的。就是有一个问题，很多3月成交的房子至今king county的record都没有更新，楼主是怎么得到这些房子买家的信息的？

我司常招ds，楼主要不要考虑一下？

楼主牛逼，给你点赞！

可以再做个price range的

此贴必火！这个角度很有新意！

lz可以再做个同比？看看分布在时间上是否有显著变化？